L’immediatezza della disponibiilita’ di dati che internet fornisce spesso riduce la necessaria analisi sulle decisioni da prendere. Nel settore immobiliare il fenomeno e’ particolarmente accentuato ad iniziare dalle statistiche che, numerose e in maniera sistematica, vengono diffuse. Ce ne sono di tutti i tipi: dalle considerazioni di mercato dell’OMI (AdE) varate dal primo trimestre 2011, indicando valori unitari di riferimento immobiliare suddivisi per macrozone, inizialmente senza disporre di un dato fondamentale: la superficie dell’immobile venduto. Poi ci sono i borsini immobiliari, molto spesso considerati come riferimenti assoluti ma generati con l’intento di fornire una sintesi di un mercato che da sempre risulta estremamente articolato nei diversi parametri valutativi, impossibili da tabellare. Il tutto mentre nelle statistiche dei volumi di vendita si esprimono il numero di transazioni riscontrati dagli atti traslativi frazionati per persona fisica/giuridica degli acquirenti (NTN); vale a dire che se per disporre delle agevolazioni fiscali, di un mutuo o di identificare la destinazione in uno specifico patrimonio, gli acquirenti sono piu’ di uno, il numero di transazioni calcolate si moltiplica.

E che dire delle continue dissertazioni sul prezzo degli immobili: difficilmente in un mercato non sostenuto da nuove costruzioni i prezzi possono aumentare. Il parco immobiliare di riferimento e’ ormai costituito da immobili vetusti ed inefficienti che, nella migliore delle ipotesi, e’ stato parzialmente ristrutturato. La domanda e l’offerta c’entrano in misura minore anche perche’ la notizia della continua discesa dei prezzi entra a gamba tesa sulle trattative al ribasso e sui tempi medi di decisione per l’acquisto. Inoltre le statistiche frequentemente diffuse riportano analisi generiche che non sono in grado di valutare i deprezzamenti in funzione di mancanza di interventi manutentivi o di diversi orientamenti del mercato. Quanto si e’deprezzato un appartamento monolocale che dieci anni fa costituiva un elemento ambito rispetto ad oggi in cui la ricerca si focalizza su appartamenti bi-trivani? O una villa in un contesto ambientale tranquillo e isolato che oggi impone diverse valutazioni di utilizzo sociale o di sicurezza?

Le considerazioni analitiche sulle statistiche immobiliari comportano immediate riflessioni su strategie politiche ed economiche ma, in tanto clamore, sarebbe opportuno riuscire ad associare il corretto valore di un immobile per la propria funzione e senza volerlo paragonare ad uno strumento finanziario al pari di un comune certificato di credito, volendone associare algoritmi propri di un prodotto profondamente diverso. L’attuale valore commerciale di un immobile assume costanti variazioni riferibili alle tendenze di mercato pur associati alle caratteristiche intrinseche verificate singolarmente. Ecco perche’ nelle considerazioni di stima e’ fondamentale riferirsi al giudizio di un operatore del settore a continuo contatto con il mercato e con le sue evoluzioni e che sappia correttamente valutare gli aspetti tecnici dell’immobile: l’agente immobiliare.

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