Le locazioni immobiliari rappresentano una consistente fetta nell’attività del nostro settore, constantemente in conflitto tra la tutela dell’investimento e le necessità primarie socialmente da garantire.

Premessa

Storicamente il settore ha subito l’influenza pesante di misure legislative spesso in conflitto, tra garanzie previste dal Codice Civile e quelle innovative tendenti ad agevolare un mercato in sofferenza a cui le strutture sociali non riescono da tempo a sopperire.

Per l’elevata specificità del tema, ad oggi risulta in forte contrazione la tentazione di affrontare da soli questo settore, maturando la consapevolezza che sottovalutando i controlli fiscali a posteriori (che peraltro sono ormai sistematici), i pericoli di una contrattazione affrettata possono comportare nel tempo pesanti conseguenze. Inoltre può succedere di non essere preparati ad assumere le giuste ed efficaci misure in caso di deterioramento del rapporto locativo.

Per quanto attiene l’aspetto finanziario, l’attuale situazione economica suggerisce di valutare attentamente i rischi-benefici di un investimento per una rendita da locazione, soprattutto nel raffronto con altri strumenti di investimento che spesso non possono offrire una performance alla pari.

Rischi della locazione

Il primo problema consiste nella scelta corretta del contratto di locazione: esistono diverse formule che presentano vantaggi fiscali a patto di rispettare alcune specifiche disposizioni di legge. Pertanto ad ogni scelta corrisponde un ben preciso profilo di compiti da adempiere in precisi momenti.

Inoltre è necessario l’utilizzo consapevole degli strumenti disponibili per fronteggiare le problematiche di un rapporto che può durare diversi anni. Tra questi è bene ricordare:

  • la scelta oculata del conduttore,
  • le garanzie relative ai possibili danni o inadempienze,
  • il rispetto delle scadenze fiscali ed amministrative,
  • la ripartizione e le assegnazioni corrette delle spese che inevitabilmente si presenteranno durante la locazione.

Benefici della locazione

Vi sono alcuni parametri da considerare per ottimizzare l’investimento. Il primo è analizzare le spese a cui si va incontro nei periodi in cui l’immobile non è locato. Successivamente risulterà determinante la scelta della zona dell’immobile -non necessariamente di pregio- che disponga delle caratteristiche coerenti con il probabile utilizzatore. Poi un particolare elemento da considerare sarà la cura dell’immobile: spesso negli appartamenti locati si ritrovano gli arredi di fortuna recuperati alla bene meglio in altri alloggi, dimenticando la funzionalità e qualche volta l’impatto estetico che possono presentare. Infine il giusto dimensionamento del canone che alla fine determina il grado di soddisfazione dell’immobile. Con tali accortezze si può puntare ad un rendimento netto del capitale impiegato sull’ordine del 4-5% con picchi che possono raggiungere l’8%. Il tutto però a patto di evitare spese e preoccupazioni inutili riconducibili alla mancata esperienza o alla sottovalutazione di piccoli problemi che nel tempo potrebbero esplodere.


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