Nella vendita o nella ricerca del proprio immobile, ci si avvale in maniera quasi automatica dell’inserimento o delle interrogazioni  delle proposte immobiliari riportate ormai con dovizia di ogni dettaglio sui portali immobiliari. Indubbiamente, rispetto all’annuncio pubblicitario sui quotidiani di qualche decennio fa, il passo fu notevole: fotografie degli ambienti, selezioni mirate, ricerche memorizzate, analisi di mercato e, da poco, stime automatizzate. Tutto ciò (o quasi) quello che avreste potuto richiedere ad un professionista, risparmiandone la relativa parcella.

Purtroppo però nulla è eterno ed i sistemi informatici dedicati all’immobiliare nel tempo stanno accusando tutti i loro limiti. Si scopre che lo stesso annuncio è proposto da più soggetti (privati o agenzie) dei quali è difficile supporre chi tra i tanti possa decidere di accettare o meno le eventuali condizioni per l’acquisto. Ci sono stati addirittura dei casi di clonazione di annunci gestiti in maniera fraudolenta da soggetti completamente estranei ai rapporti con il venditore o dallo stesso diffidati nel continuare la promozione in quanto scorretti o inadeguati.

Tra le numerose ricerche memorizzate compaiono stranamente gli stessi soggetti con minime differenze nei parametri di ricerca: in definitiva una stessa persona ricerca appartamenti da 50 a 200 mq, o ville da 150 a 500 mq in un range di prezzo da 40 mila euro a 500 mila, il tutto con numerose schede dai dettagli diversi. Insomma di tutto e di più.

E per quanto riguarda i risultati? I contatti generati dagli annunci ormai sono nella gran parte poco motivati al reale acquisto: ci sono agenti immobiliari alla ricerca di nuovo incarichi, persone che confrontano le condizioni dell’immobile per valutare quelle da utilizzare nella vendita del proprio (nello stesso quartiere). Ma i più frequenti sono coloro che stanno cercando un loro immobile ideale non potendo disporre dei mezzi per l’acquisto per numerosi motivi. Di fatto i contatti si concentrano nelle prime due settimane di pubblicazione statisticamente con un nulla di fatto, per poi cadere in un inesorabile limbo per altre settimane o addirittura mesi.

Per poi parlare delle ricerche di mercato e delle stime di acquisizione automatiche effettuate senza poter analizzare l’immobile in natura: il calcolo viene effettuato su una corposa banca dati di cui sicuramente i portali dispongono ma nella quale compaiono più volte lo stesso immobile magari riportato con caratteristiche diverse ma che statisticamente crea dei falsi positivi. Inoltre le considerazioni statistiche di comparazione fanno riferimento a prezzi pubblicati che spesso, in fase di trattativa, assumono scontistiche personalizzate anche determinanti.

Rispetto ad una stima professionale andrà a produrre un range più o meno ampio di prezzo stimato, omettendo che le considerazioni finali devono essere fatte dopo una visita fisica all’immobile, la sola in grado di stabilire in modo sensato il peso ed il valore delle finiture, la funzionalità delle disposizioni adottate, i limiti dell’esposizione e il livello di immissione di rumori, luce, odori, che potrebbero in maniera decisiva influenzare il valore dell’immobile, ad un’ulteriore miriade di piccole e grandi informazioni che solo una visita fisica può offrire. Due appartamenti nello stesso stabile potrebbero avere sensibili differenze di prezzo pur rimanendo su una superficie simile.

Insomma, credo che la tecnologia stia segnando il passo a favore di altri strumenti di cui al momento la tecnologia non è in grado di sostituire: il rapporto umano.

Mi spiego: non voglio dire che i portali non si debbano usare; noi stessi disponiamo di una quarantina di collegamenti istantanei con altrettanti portali. Ma dobbiamo conoscerne i limiti per non illuderci che si possa raggiungere una vendita soddisfacente senza avvalersi dell’Agente Immobiliare. E la differenza sta proprio nel riuscire ad analizzare dal vivo le tendenze del mercato e le relative percezioni; possiamo consigliare le migliori modalità di vendita personalizzate affinchè l’immobile da vendere non vada a ingrossare l’immensa fetta di invenduto oggi presente sul mercato. Stando infatti alle statistiche dell’Agenzia delle Entrate, nel 2019 in Friuli Venezia Giulia sono stati venduti 9.133 immobili mentre ad oggi sui portali maggiori ne stazionano oltre 22.000. E secondo le previsioni nel 2020 ci potrebbe essere un ulteriore rallentamento del venduto pari al 20-25%.

Tendenze e percezioni del mercato si possono conoscere solo conoscendo le persone e le loro aspettative, confrontando i migliori strumenti da utilizzare per il finanziamento, la ristrutturazione, le modifiche possibili e sconsigliabili. Nella ricerca personalizzata, l’immobile da acquistare verrà proposto solo dopo attenta valutazione delle caratteristiche prima ancora di vederlo mentre nella vendita si potranno sfruttare strumenti avanzati di marketing per aggiungere maggiori opportunità di contatto rispetto a quelle proposte in maniera spesso asettica dai portali, con un notevole risparmio di risorse e di tempo.

Vendere casa è una tra le operazioni più anticamente utilizzata: per farlo con successo è necessario riprendere il corretto rapporto interpersonale, applicando le conoscenze professionali più aggiornate. Solo così l’operazione si svelerà del tutto soddisfacente.

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