Molti portali e molte agenzie propongono delle stime immobiliari algoritmiche: sono davvero affidabili?

La stima immobiliare è senza dubbio uno step fondamentale nella buona riuscita di una compravendita immobiliare

Talvolta però, per comodità, ci si affida ad una procedura di calcolo automatico proposto da qualche portale immobiliare o da qualche agenzia che spera di ottenere un buon incarico di vendita. Le conseguenze di tale scelta però risultano quasi sempre devastanti; ecco perchè.

Perchè non fidarsi di una stima automatica –

Un calcolo automatizzato di un immobile si deve basare su considerazioni standard di mercato pur se selezionate entro un range prefissato. In tal caso i riferimenti da analizzare sono due:

  • 1- la massa di appartamenti presenti sul portale o sul mercato
  • 2- la coerenza dei dati di inserimento degli annunci

Per quanto riguarda il punto 1-, spesso un immobile viene proposto con più annunci e, qualche volta, a condizioni diverse. In tal caso si analizza un campione poco attendibile.

Per il punto 2- potrebbe capitare che i dati siano disomogenei: si pensi ad esempio al criterio diverso di misurazione applicato alla superficie dell’immobile, della corretta selezione della zona o dell’assenza del certificato energetico.

In ambedue i casi si fa riferimento ad annunci promozionali presenti su un portale e non a prezzi di vendite realmente effettuate: spesso la differenza può essere notevole. In tal caso nemmeno le statistiche dell’OMI possono aiutare in quanto gli immobili vengono raggruppati in zone talmente estese da risultare commercialmente disomogenee.

Personalizzazioni vs standard

Le analisi di stima tabellate devono confrontare oggetti omogenei: è impossibile pensare di confrontare un appartamento ristrutturato con uno da ristrutturare, uno con gli impianti a norma con uno con impianti vetusti, uno con una ampia apertura alla luce del sole con uno buio, ed altre ancora. Tutte considerazioni che compaiono nelle trattative in maniera determinante ma che non vengono sufficientemente considerate nel calcolo automatico. Dopo anni di attività in questo settore mi sento di affermare che ogni immobile è diverso da un altro e rappresenta un valore unico non confrontabile. A meno che non si dovessero confrontare immobili appartenenti allo stesso standard qualitativo (appartamenti nuovi in stabile nuovo); in tal caso le valutazioni automatiche potrebbero offrire maggior attendibilità.

Esperimenti passati

Tra le iniziative fallimentari di stime automatiche ne ricordo una in particolare sviluppata da una tra le più grandi banche italiane e che inviava ai suoi clienti proprietari di immobili, una lettera automatizzata con l’indicazione della valutazione effettuata tramite elaborazione centralizzata dei dati: fu un fiasco completo. Al punto che alcuni clienti che si determinarono nella vendita alle condizioni proposte, non solo rimasero delusi dalla risposta del mercato ma, in un caso particolare, il proponente acquirente che volle acquistare l’immobile a tali condizioni dovette desistere di fronte all’impietoso confronto con la perizia del perito della banca richiesta per la concessione del mutuo.

Considerazioni personali

Non solo ogni immobile è diverso tecnicamente l’uno dagli altri ma all’operazione di vendita si devono associare le necessità del venditore da abbinare alla realizzazione dell’operazione: l’estinzione di un mutuo insistente sull’immobile, la scelta di acquistare un nuovo immobile, la liquidazione di un debito presente, la definizione monetaria di un accordo tra comproprietari o eredi. Ecco perchè ad una valutazione di mercato approfondita deve necessariamente seguire un colloquio quanto mai delicato con il proprietario che sarà il solo a poter decidere i margini entro cui l’operazione potrà venir conclusa. Un aspetto spesso dimenticato ma decisivo, nel quale, una volta di più, si potranno analizzare le problematiche e definire una strategia concretamente percorribile da applicare.

Affidarsi all’esperienza acquisita nella mia ventennale operatività nel settore immobiliare, estesa alla soluzione dei vincoli finanziari legati all’immobile, potranno risultare vincenti nei diversi aspetti di una trattativa, alla cui conclusione si potrà riacquistare una buona dose di serenità.

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