Lo sappiamo ormai tutti: la casa è il bene più prezioso per la famiglia e come tale viene valorizzato per renderlo ancora più fruibile e confortevole. Talvolta succede che si possa disporre di un immobile senza avere l’immediata necessità di utilizzarlo ed è naturale che, nell’incertezza di affrontare impreparato un settore in continua evoluzione, si preferisca rimandare ogni decisione in attesa della maturazione di un evento prossimo a realizzarsi. Non sempre però il procrastinare assume un ruolo vantaggioso in quanto vengono sottovalutati costi e svalorizzazioni che non solo potrebbero pregiudicare il vantaggio dell’attesa ma addirittura potrebbero precludere occasioni alternative d’investimento in altre operazioni che offrirebbero maggiori margini di guadagno.

Analizziamo alcuni dei costi immediati che l’inutilizzo della proprietà genera:

CONDOMINIO

Se l’appartamento vuoto è in un condominio, sicuramente negli anni dovranno essere realizzati interventi di manutenzione che il condominio delibererà. Ad ogni modo vi sono dei costi che continueranno ad incidere a livello di contabilità ordinaria, come ad esempio l’assicurazione del fabbricato, i costi fissi dell’impianto di riscaldamento (qualora sia centralizzato), i vari costi d’esercizio del condominio. Da non sottovalutare, in un momento in cui i grossi investimenti condominiali coincidono con l’incremento dei prezzi sui materiali e con l’affiorare di molte situazioni di criticità reddituali, l’emersione di morosità da compensare con il finanziamento proporzionato delle quote mancanti e con il concorso sulle spese legali per il recupero del credito (salvo eventuale recupero).

FISCO

Sulle abitazioni non locate vanno ad incidere tassazioni di carattere reddituale (IRPEF) e imposte comunali (IMU e TARI)

DEGRADO

Se non abitato, l’immobile può essere soggetto al degrado generato dai fattori ambientali, come l’accumulo di umidità sui pavimenti e su parti dell’impianto elettrico, all’esposizione delle strutture dei serramenti, al viraggio delle pitture delle pareti e alla consistenza delle malte interne. Inoltre vi potrebbero essere delle escursioni termiche interne che potrebbero danneggiare i raccordi dell’impianto idraulico. Nel tempo potrebbero verificarsi degli stillicidi provenienti dal tetto, dagli enti o dalle proprietà confinanti che, ove non tempestivamente riscontrati, potrebbero persistere e aggravare le condizioni strutturali e delle finiture presenti.

UTENZE

Anche il costo delle utenze, seppur a consumi minimi, deve esser considerato negli anni di inutilizzo dell’immobile.


Oltre alle evidenze sopra espresse, vi sono degli altri elementi antieconomici da valutare nel caso di voler mantenere un immobile non abitato. In breve:

DINAMICA PREZZI

Analizzando l’andamento dei prezzi delle abitazioni dall’anno 2010 al 2021 l’ISTAT ha pubblicato il seguente grafico:

ISTAT Prezzi immobili dal 2010

Negli undici anni analizzati vi è stato sostanziale tenuta e rivalutazione del prezzo sulle abitazioni nuove in quanto hanno saputo valorizzare le innovazioni tecnologiche riferite all’efficienza energetica; è peraltro da considerare che la realizzazione di nuovi immobili residenziali è estremamente ridotta a causa delle difficoltà ben conosciute relative all’apertura di cantieri edili; pertanto lo stesso apporto statistico dovrebbe essere valutato proporzionalmente alle quantità esprimibili. Dal punto di vista statistico comunque mediamente si riscontra sul mercato residenziale, nei dodici anni analizzati, una svalorizzazione intorno al 15% per le abitazioni usate. Per il prossimo decennio è difficile ipotizzare quali saranno le tendenze del mercato anche considerando che difficilmente l’importante sostegno attuale relativo all’erogazione di mutui con la garanzia statale potrà replicarsi all’infinito. Sicuramente le nubi all’orizzonte dovute alle possibili emergenze di carattere sanitario, migratorie e di approvvigionamento non ispirano all’ottimismo.

Anzi, al momento la vendita di un immobile non utilizzato potrebbe risultare un’opzione che in futuro non potrebbe garantire lo stesso grado di soddisfazione dell’attuale.

CRISI DEMOGRAFICA

Dai dati ISTAT relativi al 2019 emerge una composizione della popolazione residente non entusiasmante:

Nei prossimi anni, nei quali la fascia preminente della popolazione (40-64 anni) inevitabilmente slitterà ad età più avanzate, i bisogni verranno ragionevolmente ridimensionati dai numeri di nuove famiglie in decrescita e con componenti sempre più ridotti. Ne consegue che verranno privilegiati gli acquisti di immobili recenti e di medio-piccole dimensioni, determinando contestualmente un significativo parco immobiliare invenduto che verrà inevitabilmente svalorizzato.

SVALUTAZIONE TECNOLOGICA

Negli ultimi vent’anni le tecniche di costruzione hanno subito un importante salto qualitativo migliorando gli aspetti che prima erano stati sottovalutati: non solo l’efficientamento energetico ma anche l’utilizzo di materiali più performanti negli impianti e nelle strutture tese al miglioramento nel tempo delle loro qualità ed a garantire un maggior comfort nelle abitazioni rese più funzionali ed opportunamente insonorizzate. E’ facile supporre che con la realizzazione delle nuove costruzioni continueranno tali tendenze, razionalizzando ulteriormente gli spazi in funzione dei nuovi utilizzi, accostandosi sempre maggiormente al rispetto per l’ambiente anche ottenuto nel migliore utilizzo delle risorse naturali “gratuite” come ad esempio il sole, il vento, la costanza della temperatura del sottosuolo. Sicuramente ci sarà uno sviluppo della domotica abbinata alle app dei telefonini e dell’utilizzo della ventilazione dinamica all’interno degli ambienti. Probabilmente si svilupperanno gli strumenti della condivisione dell’immobile abbinata ad una sorta di tecnologia Blockchain anch’essa in fase di continua evoluzione. Tutti elementi che nel medio termine renderanno le abitazioni di oggi, qualora non aggiornate, svalutate e con una commercializzazione limitata.

MODIFICHE AMBIENTALI

Probabilmente il territorio di domani non sarà lo stesso dell’attuale. L’evoluzione demografica nei quartieri infatti comporterà un utilizzo diverso rispetto all’attuale, determinato dai nuovi bisogni e quindi dalle diverse disponibilità dei servizi. Un degrado riscontrabile già in molte metropoli statunitensi in cui, quartieri residenziali di trenta-quaranta anni fà, si sono oggi ridotti in quartieri degradati con sacche di teppismo mai riscontrate prima. A Trieste, ad esempio, da tanto si ipotizza sul recupero edilizio del porto vecchio in parte già dismesso: nel caso di destinazione (anche parziale) residenziale, quali conseguenze comporteranno su rioni ad oggi ben quotati come ad esempio S.Vito, Roiano o S.Giovanni anche alla luce dell’evoluzione demografica sopra descritta?

CONCLUSIONI

Oggi più che mai è importante applicare delle scelte flessibili in grado di adattarsi ad un futuro dai mille risvolti. Attualmente un immobile è in grado di fornire un ottimo rendimento se ben locato e ancora ottime prospettive nel caso di alienarlo in un momento in cui si riscontrano una forte accelerazione delle contrattazioni e un’evoluzione degli interessi sugli immobili. Ogni situazione però fa storia a sé e la strategia da considerare dovrà essere opportunamente valutata per ottenere la giusta ottimizzazione costo/profitto.

Nel dubbio, contattatemi per una consulenza professionale.

Giancarlo.