Dopo il periodo emergenziale, le criticità nei rapporti locativi si sono acuiti. Al momento la richiesta è sostenuta ma l’offerta si è progressivamente ridotta a causa del minor entusiasmo dei locatori.
Se nella legislazione della locazione il Conduttore dispone di maggiori tutele rispetto al Locatore in quanto ritenuto “parte debole” della contrattazione, nel periodo emergenziale tale squilibrio si è ulteriormente accentuato. Le misure di favore addottate per le riduzioni sul canone e sospensione delle cause relative agli sfratti per morosità, seppur giustificate dalla crisi economica indotta dalla pandemia, hanno creato numerose situazioni di disagio nei locatori che in tale periodo hanno dovuto supportare con i propri mezzi le conseguenze di un evento imprevedibile, ipotecando i progetti a medio termine che in genere una locazione impone.
Interi settori oltre al residenziale ne hanno sofferto e ne continuano a soffrire: si pensi al turistico (che fortunatamente si sta riprendendo) e le locazioni agli studenti, tutt’oggi fortemente ridimensionate.
Nonostante ciò, il comparto locativo continua a disporre di interessanti ed esclusive performances di rendimento del capitale investito. Si pensi che normalmente il saggio di rendimento varia dal 4 all’8 % costituendo pertanto un invidiabile parametro difficilmente riscontrabile in un momento, come l’attuale, in cui regna l’incertezza dei rendimenti finanziari sui titoli, obbligazioni ed azioni.
Oggi, come ieri, la locazione impone però numerose attenzioni in grado di garantire la tenuta del rendimento. In sintesi:
PREDISPOSIZIONE FUNZIONALE
Ogni immobile da locare deve essere in grado di saper soddisfare i bisogni specifici del Conduttore, sia esso un lavoratore in trasferta, una famiglia, uno studente. Già la collocazione geografica/topografica dell’immobile favorisce una tipologia di Conduttore piuttosto che un’altra. Ma è importante che anche le condizioni di sicurezza, di fruizione degli impianti, delle strutture e degli eventuali arredi possano risultare conformi ad un utilizzo in linea con le aspettative.
REFERENZE DEL PROPONENTE CONDUTTORE
Se da una parte l’immobile deve rispettare le caratteristiche generali sopra riportate, è altresì fondamentale che il proponente Conduttore presenti referenze adeguate. La locazione infatti è un rapporto continuativo a termine e spesso prevenire è meglio che curare.
Il reddito e la situazione occupazionale assumono il primo criterio selettivo; in genere il reddito netto deve costituire almeno il triplo del canone di locazione. A questo criterio si possono associare altri elementi legati alla coerenza degli spazi offerti con il numero degli occupanti previsti, le motivazioni della scelta legata alla proposta, eventuali referenze di carattere socio-culturale che completano il profilo.
ASPETTI CONTRATTUALI E FISCALI
Superate le giuste premesse di un rapporto tranquillo, si dovrà procedere alla stesura del contratto che assumerà la traccia comportamentale delle parti, definendo diritti e doveri di ciascuno. Oltre al richiamo alla copiosa normativa vigente, dovranno essere evidenziate le circostanze particolari della locazione definendo nel dettaglio i relativi obblighi. Il contratto inoltre assume un’importanza rilevanza ai fini fiscali, permettendo di utilizzare le agevolazioni previste per alcune sue tipologie.
Un altro elemento importante del contratto è la formula di garanzia da utilizzare in caso di inadempimento del Conduttore a cui viene affidata la casa. La formula più diffusa è il Deposito Cauzionale, versato alla stipula e restituito alla consegna dell’immobile a locazione conclusa. Vi possono essere altre formule legate a garanzie fideiussorie e polizze assicurative sui danni riconducibili alla responsabilità civile da utilizzare a seconda dei casi.
Un contratto di locazione dovrà rispettare tutti i limiti e le indicazioni di legge previsti affinchè possa essere opponibile in caso d’uso.
CONCLUSIONI
L’ambito delle locazioni è estremamente articolato e parimente insidioso; spesso risulta importante, in fase di pre-accordo, sforzarsi di chiarire situazioni che si potranno presentare successivamente, anticipando e definendo con precisione le relative aspettative definite nell’ambito dell’orientamento giuridico di un settore che negli anni ha subito numerosi aggiornamenti normativi e procedurali.
Per un rapporto locativo soddisfacente è indispensabile predisporre le adeguate premesse contrattuali derivate dalle corrette interpretazioni legislative e fiscali e applicando i corretti parametri di mercato.
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giancarlofontanone 