IL VALORE DELLA MEDIAZIONE

IL VALORE DELLA MEDIAZIONE

Spesso la figura dell’Agente Immobiliare viene interpretato come un intruso nella vendita del proprio immobile. La realtà è molto diversa

L’immobile di proprietà raccoglie in sé un importante valore patrimoniale ed affettivo al punto di generare un sentimento paragonabile alla gelosia nel momento in cui ci si debba separare. Raramente in tale occasione si possiede la lucidità sulle operazioni che possano razionalizzare il processo; in qualche altro contesto, per contro, si è portati a costruire inavvertitamente delle barriere che alla fine ostacolano l’operazione.

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Interesse, affetto e protezione del proprio patrimonio infatti possono assumere dei significati talmente rilevanti da porre il proprio immobile in condizione da renderlo difficilmente (o totalmente) interessante nel mercato di riferimento.

Oltre a ciò, vanno considerati l’estrema delicatezza e “tecnicità” dell’operazione, aspetti che possono richiedere, inaspettatamente nelle diverse fasi della trattativa, delle decisioni che, ove non opportunamente ponderate, potrebbero pregiudicare importanti aspetti economici oltre che costituire un elemento di rottura nel dovuto rispetto dei termini presi nell’accordo di vendita.

La professione dell’Agente Immobiliare in realtà non si limita alla comparsa alle parti per imporre un pagamento legato alla sola sua presenza ma si estende ai diversi aspetti dell’operazione, spesso sottovalutati al momento della decisione di procedere con la vendita. In sintesi l’Agente si occupa di:

Verifica delle condizioni tecniche per la vendita

Dal punto di vista documentale è indispensabile analizzare la titolarità dell’immobile, i vincoli della proprietà derivanti dagli atti precedenti, i pesi e gli aggravi iscritti. Si prosegue con la congruenza in natura degli ambienti rapportati ai piani depositati nei pubblici registri, ravvisando le eventuali criticità urbanistiche e/o condominiali; si procede inoltre alle valutazioni funzionali, di sicurezza ed energetiche degli impianti esistenti e “dell’ involucro” entro cui è stato allestito l’immobile.

Valutazione di mercato dell’immobile

Assegnare un valore all’immobile non è basarsi sulle sensazioni e sull’istinto: l’estimo è una metodologia tecnica precisa che permette di collocare esattamente il valore di un immobile in un range che rende congrua la sua commercializzazione. L’Agente Immobiliare dispone della conoscenza del mercato immobiliare costruita giorno per giorno ed è nella particolare posizione di poter ottimizzare l’applicazione dell’estimo rispetto alle dinamiche locali del mercato. Il tutto a completo vantaggio dei tempi e della concretezza del processo di vendita.

Promozione e marketing

Gli strumenti di cui l’Agente dispone sono numerosi e integrabili in una strategia creata per la diffusione controllata dell’informazione di vendita, riducendo tempi e costi inutili. Personalmente però preferisco iniziare una trattativa predisponendo gli adeguati supporti multimediali e presentarli ai clienti che conosco ed agli Agenti con cui collaboro utilizzando le vie brevi: sembrerà strano ma le fotografie, i video a 360°, le presentazioni multimediali e le video visite si dimostrano molto più efficaci quando sono utilizzati per questa prima fase di promozione. Qualora da questa prima fase non dovessero emergere risultati concreti, si passa alla promozione in rete: non solo quindi diffusione sui numerosi portali nazionali ma anche sui social e tramite campagne di email selezionate.

Trattativa e vendita

Dopo la fase di promozione si passa al contatto diretto con il cliente interessato, utilizzando i mezzi comunicativi dell’Agenzia e generalmente fissando un sopralluogo all’immobile. Qui l’impegno diventa quello di risultare sufficientemente esauriente rispondendo in maniera corretta alle obiezioni che sorgono: una risposta o un atteggiamento sbagliato danneggerebbe inevitabilmente un interesse concreto. In tale fase risulta fondamentale immedesimarsi nel cliente acquirente cercando di individuare i reali bisogni e le relative incertezze proponendo delle soluzioni adeguate, spesso indicate dalla propria esperienza.

Il passo successivo è l’impostazione di una proposta che possa raccogliere gli interessi e le opportunità delle parti, cercando di garantire ciascuna prevenendo ripensamenti a posteriori.

Infine nell’assistenza contrattuale l’Agente si pone a fianco delle parti e del Notaio incaricato alla stesura, per fornire le documentazioni acquisite e supportare le opzioni più opportune che la scrittura impone, illustrando eventuali fastidi che potrebbero sorgere anche dopo la stesura contrattuale in caso di decisioni avventate.


In conclusione, l’apporto dell’Agente Immobiliare consente alle parti di ottimizzare un’operazione dalle mille insidie, tramite lo svolgimento di un’attività i cui dettagli si confondono con l’esito naturale e senza intoppi ravvisati dall’esterno.

Un servizio pertanto offerto al venditore ed all’acquirente ed il cui costo, nel rispetto delle singole tutele e dei relativi interessi, viene suddiviso proporzionalmente.

Le garanzie nella locazione immobiliare

Le garanzie nella locazione immobiliare

Dopo il periodo emergenziale, le criticità nei rapporti locativi si sono acuiti. Al momento la richiesta è sostenuta ma l’offerta si è progressivamente ridotta a causa del minor entusiasmo dei locatori.

Se nella legislazione della locazione il Conduttore dispone di maggiori tutele rispetto al Locatore in quanto ritenuto “parte debole” della contrattazione, nel periodo emergenziale tale squilibrio si è ulteriormente accentuato. Abbiamo infatti assistito a misure di favore per le riduzioni sul canone e sospensione delle cause relative agli sfratti per morosità che, seppur giustificate dalla crisi economica indotta dalla pandemia, hanno creato numerose situazioni di disagio nei locatori che in tale periodo hanno dovuto supportare con i propri mezzi le conseguenze di un evento imprevedibile oltre a dissolvere i progetti a medio termine che in genere una locazione impone.

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I costi occulti di un immobile vuoto

I costi occulti di un immobile vuoto

Lo sappiamo ormai tutti: la casa è il bene più prezioso per la famiglia e come tale viene valorizzato per renderlo ancora più fruibile e confortevole. Talvolta succede che si possa disporre di un immobile senza avere l’immediata necessità di utilizzarlo ed è naturale che, nell’incertezza di affrontare impreparato un settore in continua evoluzione, si preferisca rimandare ogni decisione in attesa della maturazione di un evento prossimo a realizzarsi. Non sempre però il procrastinare assume un ruolo vantaggioso in quanto vengono sottovalutati costi e svalorizzazioni che non solo potrebbero pregiudicare il vantaggio dell’attesa ma addirittura potrebbero precludere occasioni alternative d’investimento in altre operazioni che offrirebbero maggiori margini di guadagno.

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Prepararsi per vendere al meglio

Quanto può favorire l’aspetto con cui viene presentato un immobile nel buon esito di un’operazione immobiliare?

L’aspirante acquirente è davvero pronto ad accettare di acquistare un immobile in pessime condizioni di manutenzione pur se lo stesso presenta caratteristiche a lui consone? Quali sono le condizioni che generalmente vengono poste nella trattativa d’acquisto in questi casi?

Su questi quesiti è bene porsi qualche riflessione anche perché, qualora non fossero adeguatamente analizzati, potrebbero conseguire a tempi sprecati in trattative senza sbocchi con successive difficoltà nei diversi tentativi di recupero e magari doversi determinare a soluzioni drastiche dopo mesi di delusioni sul mercato. Continua a leggere “Prepararsi per vendere al meglio”

200 mila euro per un’appartamento da 150?

200 mila euro per un’appartamento da 150?

Nel più importante acquisto personale esiste una relazione tra Prezzo e Valore?

E’ questa una domanda tipo da parte dei clienti che seguo nella fase di ricerca e acquisto di un immobile: quali sono le origini che possono generare una rilevante differenza di valutazione?

La distinzione effettivamente sorge dalle diverse definizioni tra Prezzo e Valore: il primo sottintende al prezzo che un acquirente è disposto a pagare, l’altro al valore dell’immobile inteso come costo d’acquisto (o di costruzione), oneri finanziari, spese migliorative, aspetti qualitativi e comparativi acquisiti nel tempo e sul territorio. Una “forbice” che può determinare non solo illusioni e false speranze ma, in alcuni casi, la compromissione totale dell’operazione programmata.

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I pericoli di una stima automatizzata

I pericoli di una stima automatizzata

Molti portali e molte agenzie propongono delle stime immobiliari algoritmiche: sono davvero affidabili?

La stima immobiliare è senza dubbio uno step fondamentale nella buona riuscita di una compravendita immobiliare

Talvolta però, per comodità, ci si affida ad una procedura di calcolo automatico proposto da qualche portale immobiliare o da qualche agenzia che spera di ottenere un buon incarico di vendita. Le conseguenze di tale scelta però risultano quasi sempre devastanti; ecco perchè.

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IL COSTO DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE INUTILIZZATO

IL COSTO DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE INUTILIZZATO

La proprietà immobiliare rappresenta un elemento peculiare del nostro patrimonio e spesso ad esso vengono associati valori tradizionali ereditati dai nostri genitori tra cui l’identificazione della solidità e concretezza ai nostri averi; il punto da cui partire per impostare serenamente la nostra esistenza, programmando un rendimento certo, associato ad un consolidamento di valore che al giorno d’oggi risulta tanto più ricercato che individuato. Continua a leggere “IL COSTO DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE INUTILIZZATO”

RIPARTIRE DALLE PERIFERIE

RIPARTIRE DALLE PERIFERIE

Da sempre i grossi investimenti immobiliari si sono concentrati nel cuore urbano delle città: dalla costruzione dei prestigiosi palazzi dei primi del ‘900 e finanziati da capitali provenienti da società finanziarie e grosse società per azioni (per molti anni obbligate ad investire nel settore immobiliare) per arrivare agli importanti investimenti di oggi nelle grandi città (Milano e Roma) nell’ottica di uno sviluppo proiettato alle grandi speculazioni finanziarie e favorito dagli importanti margini derivanti dai molti fondi liquidatori di grossi patrimoni. Continua a leggere “RIPARTIRE DALLE PERIFERIE”

Un colpo una tacca

Un colpo una tacca

Del compianto Saen Connery una frase mi è rimasta impressa ed è quando illustrava la sua strategia ad un collega agente (segreto). Per realizzarla non aveva bisogno di armi sofisticate con enormi potenze di fuoco ma… di un semplice Winchester: un colpo una tacca. Preciso, rapido ed efficace. Ovviamente per attuarla è necessario disporre di una preparazione degna di 007: individuare l’obiettivo giusto, curare l’efficienza del fucile, affinare la mira con assidua perseveranza, preparare i dettagli dell’appostamento nel luogo e nel tempo e predisporre una eventuale via di fuga. Continua a leggere “Un colpo una tacca”

AGGREGAZIONI RETI MLS

AGGREGAZIONI RETI MLS

L’aggregazione in una rete d’impresa, offre considerevoli prospettive di crescita se abbinate ad una piattaforma Multiple Listing Service (MLS), associando, all’operatività comunicativa dello strumento, i numerosi vantaggi presenti nella condivisione e nell’appartenenza ad un sistema d’impresa con regole chiare. Tecnicamente l’MLS può essere considerato la prima tappa di un percorso che, nella scacchiera in evoluzione del mercato tra nuovi investitori e grandi patrimoni in liquidazione, si rivela come obbligato. Per contro la costituzione di un sistema MLS che non predisponga con chiarezza i rapporti tra i singoli retisti e non individui un’equilibrata strategia di sviluppo, comporta scarse possibilità di successo. Purtroppo gia’ ad oggi si possono contare decine di esperimenti di questo tipo che si stanno desolatamente arenando.

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