Il Prezzo ed il Valore
Una stima Professionale è l’unico strumento per identificare correttamente il Prezzo di un immobile .
Il Prezzo determinato in una compravendita, riassume l’esito di una trattativa commerciale che talvolta potrebbe divergere dal Valore del bene calcolato dal solo riscontro tecnico. La sua previsione analitica offre un notevole vantaggio competitivo in termini di massimo realizzo, risorse da destinare alla vendita e di tempo.
La casa, o un immobile in generale, rappresenta una realtà volta a soddisfare le diverse esigenze di natura personale e sociale. Non può essere un bene prezzabile da un valore tabellato perchè nel valore acquisito rientrano progetti e idee sviluppate per soddisfare diverse esigenze in modo il più possibile efficiente e razionale.
Il riscontro sul prezzo avviene nel momento in cui l’acquirente individua nell’immobile le caratteristiche da lui ricercate.
Ecco perchè una valutazione a scopo commerciale dell’immobile deve essere in grado di interpolare le caratteristiche tecniche, fiscali e giuridiche opponendole alle potenzialità di mercato. Per tale motivo tale valutazione ha un suo tempo di validità e deve periodicamente essere verificata in caso di sensibili mutamenti del mercato.
Verifica delle caratteristiche
La stima di un immobile inizia proprio da una visita in natura nella quale poter interpretare in anticipo le osservazioni dei possibili futuri acquirenti. Successivamente si devono verificare i vincoli della proprietà e le caratteristiche pesate dell’immobile. E’ possibile anche ipotizzare eventuali interventi tesi al miglioramento del posizionamento commerciale.
Comparazione di mercato
Se è vero che ogni immobile ha un proprio valore, è anche vero che proporre delle condizioni d’acquisto non allineate con il mercato, determina un garantito insuccesso. Ecco perchè nella valutazione si devono considerare i prezzi di altri immobili con caratteristiche simili.
Elaborazione della stima
Il calcolo del valore stimato include molti fattori acquisiti da un costante confronto con chi è alla ricerca di acquistare. Una camera obbligata, un piano alto senza ascensore, una cucina buia, sono alcuni degli elementi che implicitamente devono esser considerati nella determinazione del prezzo di mercato a cui proporre l’immobile.
Colloquio finale con il proprietario
Dopo le necessarie verifiche tecniche pertanto è indispensabile confrontarsi con il proprietario dell’immobile. Spesso infatti al prezzo/valore stimato devono associarsi altri importanti elementi spesso di natura soggettiva legata alla ipotetica disponibilità acquisita dalla realizzazione della vendita. Il prezzo di vendita infatti dovrà poter essere utilizzato per un altro investimento, per sciogliere vincoli personali legati alla proprietà, risolvere le aspettative di un’eredità o sanare delle situazioni debitorie pregresse. Solamente con un confronto diretto con il proprietario, nel quale focalizzare tutti gli elementi successivi alla vendita, sarà possibile determinare il prezzo con cui trattare l’immobile e stabilire gli eventuali margini di trattativa. Anche in questo fondamentale aspetto della fase di pre-vendita, potranno spendersi le esperienze pluridecennali di presenza attiva sul mercato che ho acquisito.
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