La proprietà immobiliare rappresenta un elemento peculiare del nostro patrimonio e spesso ad esso vengono associati valori tradizionali ereditati dai nostri genitori tra cui l’identificazione della solidità e concretezza ai nostri averi; il punto da cui partire per impostare serenamente la nostra esistenza, programmando un rendimento certo, associato ad un consolidamento di valore che al giorno d’oggi risulta tanto più ricercato che individuato.

La realtà da considerare è che l’immobile si riferisce ad un asset inserito in un contesto socio-economico ben più articolato di quanto appariva qualche decennio fa e le considerazioni di ieri potrebbero assumere una rilevanza ridotta se riferite al momento attuale. Il tutto va inevitabilmente a riflettersi sul rapporto costo/benefici non ben identificato e che produce uno svuotamento massivo di immobili nella speranza di un recupero di valore nei prossimi anni o di un rendimento da locazione inattuabile. E’ una situazione che oltretutto si scontra con i sempre maggiori problemi abitativi delle persone.

IL TREND DEI VALORI IMMOBILIARI – Se dovessimo riferirci alle statistiche degli ultimi 10 anni, dovremmo considerare alquanto improbabile un recupero dei valori immediato se non in un quadro fiscale diverso che intenda riconsiderare l’atteggiamento non solo nei confronti degli immobili ma anche delle imprese; senza entrare nel merito del tema (già ampiamente discusso) mi limito ad osservare che i valori dei beni sono sempre trainati dalla ricchezza prodotta e dalla capacità produttiva. Nei paesi con basso tasso di crescita i valori immobiliari tendono per logica a ridimensionarsi.

Nello specifico si deve osservare che l’attuale crisi di produzione di case nuove comporta la mancanza di riferimento ad immobili di qualità ad alto rendimento energetico e con un profilo ergonomico-abitativo coerente con le attuali abitudini di vita. Pertanto le valutazioni relative ad immobili presentano un panorama comparativo difficile da applicare per le diversità create dalle inevitabili personalizzazioni tipiche degli immobili abitati e non primingresso e spesso il valore determinato nelle compravendite riflette una contingenza particolare piuttosto che l’allineamento a valori statistici.

Gli effetti sono duplici: da una parte assistiamo ad un incremento di prezzi sul parco immobiliare esistente trainato in poche zone dalle realizzazioni di nuove costruzioni e dall’altro alla richiesta di prezzi non sostenibili, spesso dimensionati su base empirica. In ambedue i casi il risultato crea un immenso parco immobiliare in giacenza nell’attesa di tempi migliori. A Trieste oggi si possono contare circa 10.000 appartamenti vuoti !!

RENDIMENTO DA LOCAZIONE – Dal 1978, anno della promulgazione della legge meglio conosciuta dell’equocanone, fino ai giorni nostri, lo Stato ha inteso affidare alla locazione un significato sociale a compensazione della progressiva dismissione degli investimenti nell’edilizia pubblica – sociale. Numerosi gli interventi normativi che, di volta in volta, cercavano di correggere le problematiche dell’una o dell’altra legge. Il tutto associato ad una attenzione al peso dei ruoli contrattuali in sede di convalida delle azioni a tutela della proprietà: il conduttore è considerato parte debole, condizionando di conseguenza la tempistica e l’efficacia delle decisioni. Esecuzione degli sfratti quindi con tempi lunghi (ad oggi addirittura sospesi) generano la cautela dei locatori a determinarsi a stipulare un contratto affidato alle normali tutele del diritto. Il tutto in un quadro fiscale impositivo alquanto articolato frutto di una legislazione nazionale adattata in periodi e contesti completamente diversi dall’attuale e alle realtà territoriali complesse.

Anche in questo caso assistiamo ad un ulteriore incremento del parco immobiliare non utilizzato in quanto, spesso, dopo le esperienze di una locazione problematica, la diffidenza (comprensibile) a riaffrontare una nuova locazione, suggerisce di desistere da tale intenzione.

PROSPETTIVE DEL MERCATO IMMOBILIARE – Molte nubi si addensano all’orizzonte delle prospettive di evoluzione e sviluppo del mercato. Il blocco degli sfratti e l’attuale blocco sui pignoramenti legato anche alle numerose insolvenze dei mutui genera parecchie perplessità legate alla tutela della proprietà emersa dalla recente depenalizzazione della violazione di domicilio. Un orientamento normativo che pone numerose incertezze che si vanno ad aggiungere alle paventate nuove imposizioni fiscali legate all’IMU per la prima casa e ad un’ulteriore patrimoniale. Le possibili conseguenze negative riguarderanno inizialmente il parco immobiliare di medio-basso livello considerando che a questo segmento appartengono gran parte delle prossime aste immobiliari e degli appartamenti sfitti. E’ plausibile supporre che progressivamente le criticità andranno a riflettersi anche sugli altri segmenti immobiliari, anche se in misura diversa.

PREVENIRE E’ MEGLIO CHE CURARE – Quanto costa un immobile vuoto? Sulle basi di quanto analizzato diventa anacronistico supporre che nel medio termine ci possa essere un recupero dei valori immobiliari; ci potranno essere delle rivalutazioni legate soprattutto alle locazioni, mentre nel residenziale emergeranno gli immobili con caratteristiche tecnologiche avanzate in termini di efficienza e collocamento urbano. Su queste considerazioni oggi un immobile abbandonato o vuoto risulta maggiormente esposto ad un futuro incerto ed il valore stimato oggi, probabilmente, domani si rivelerà del tutto insostenibile. Il che, di per sè, rappresenta un costo che si aggiunge ai costi vivi attuali delle imposizioni fiscali, del condominio e di manutenzione. Rimanere inerti può risultare alquanto costoso. Quali quindi possono essere le alternative? Rivedere il proprio investimento patrimoniale apportando quei miglioramenti che lo porrebbero in una zona di maggior interesse al possibile acquirente e contemporaneamente al riparo dagli effetti negativi di quanto sopra esposto. Se ciò non fosse attuabile, il consiglio è quello di pensare al reinvestimento in un altro immobile utilizzando il ricavato della vendita dell’attuale. Peraltro ogni immobile fa storia a sé: si puo’ supporre una locazione specifica oppure una formula rent to buy, una modifica di tipologia d’utilizzo o, perché no, un conferimento in un fondo o in una società immobiliare. Le possibilità possono essere molteplici e tutte da verificare dopo una consulenza approfondita.

Per scoprire le opportunità che un immobile può offrire adesso, non esitate a richiedermi un parere: 

Modulo di contatto

Rispondi

Inserisci i tuoi dati qui sotto o clicca su un'icona per effettuare l'accesso:

Logo di WordPress.com

Stai commentando usando il tuo account WordPress.com. Chiudi sessione /  Modifica )

Google photo

Stai commentando usando il tuo account Google. Chiudi sessione /  Modifica )

Foto Twitter

Stai commentando usando il tuo account Twitter. Chiudi sessione /  Modifica )

Foto di Facebook

Stai commentando usando il tuo account Facebook. Chiudi sessione /  Modifica )

Connessione a %s...

Questo sito utilizza Akismet per ridurre lo spam. Scopri come vengono elaborati i dati derivati dai commenti.